融資を受けるのにおすすめの銀行とその特徴を解説！

この記事では、不動産投資を始める上で活用する銀行の融資条件やその特徴を解説していきます。

ローンの種類について

不動産用のローンの書類は主に3つに分かれます。

住宅ローン	自ら居住することを目的としたローンです。投資用などでは使えません。近年では、住宅ローンで組んでいるにもかかわらず、第三者に貸し出して規定違反をしたり、不動産会社が不正融資を斡旋する問題が挙がっています。
セカンドハウスローン	自ら居住することを目的としたローンです。こちらはその名の通り別荘などの2つ目の住居の購入に用いられます。貸し出しはNGです。
投資用ローン	第三者に貸し出す事を目的としたローンです。投資用マンションローンやアパートローンという名前で銀行が商品化しています。

 

投資用ローンの種類について

投資用ローンにも、２種類のローンがあります。

ここでは、主に不動産会社提携ローンについて記載しています。

プロパーローン	各個人に合わせて、銀行が金利や頭金などの条件を決めるローンです。誰でも融資の対象になり得ます。 資産家であれば好条件が付きますが、そうでない場合は比較的悪条件になります。
不動産会社提携ローン	不動会社と銀行が提携していることで活用できるローンです。 不動産会社からの斡旋(紹介)という形になるので、資産家でなくとも好条件の融資が受けられます。

 

銀行の種類と特徴一覧表（2023年10月時点）

銀行名	金利(事務手数料)	金利の連動レート	繰上げ返済手数料	団体信用生命保険	その他の特徴
ソニー銀行	1.6%(一律33万円) 1.8%(一律11万円)	独自レート	＜全部・一部＞ 無料	死亡 高度障害 6ヶ月以内の余命宣告 ガン50% (金利+0.1%で100%に) 脳卒中・l心筋梗塞(金利+0.2%) 生活習慣病・入院(金利+0.2%)	・84歳完済まで融資可能 ・固定金利あり(2,3,5,7,10,20,25年超) ・5年1.25倍ルール適用なし
イオン銀行	1.5%(融資金額の2.2%) 1.9%(一律11万円)	独自レート	＜全部・一部＞ 無料	死亡 高度障害 6ヶ月以内の余命宣告 ガン(金利+0.2% 上乗せ無し半額) 全疾病	・79歳完済まで融資可能 ・84歳完済の場合は金利+0.2%
auじぶん銀行	2.472%(一律11万円)	長期プライムレート	＜一部＞ 2.8万 ＜全部＞ 　3年以内 1%+5500円 　3~7年 0.5%+5500円 　7年以降2.8万円	死亡 高度障害 6ヶ月以内の余命宣告 就業不能保険 8大疾病	・84歳まで融資可能 ・56歳〜は2.664%(一律11万円)
城北信用金庫	2.1%(一律22万円)	短期プライムレート	＜全部・一部＞ 11,000円	死亡 高度障害 6ヶ月以内の余命宣告	・84歳まで融資可能 ・購入者の居住エリアに制限あり
住信SBIネット銀行(RENOSY BANK)	1.55%(融資金額の2.2%+5.5万)	短期プライムレート	＜全部・一部＞ 無料	死亡 高度障害 6ヶ月以内の余命宣告 ガン・脳卒中・l心筋梗塞 50%(+0.2%で100%)　　　　　　　※40歳以上は+0.25%で50%、+0.4%で100% 全疾病	・79歳完済まで融資可能
ジャックスプロパーローン	1.6%(一律11万円)	長期プライムレート	＜全部・一部＞ ~3年1.0% 3~7年0.5% 7年〜0.3%	死亡 高度障害 6ヶ月以内の余命宣告 ガン・脳卒中・l心筋梗塞 50%(+0.2%で100%)　　　　　　　※40歳以上は+0.25%で50%、+0.4%で100% 全疾病	・84歳まで融資可能 ・諸費用ローン不可
オリックス銀行	1.6%(一律33万円) 1.9%(一律33万円)	短期プライムレート	＜一部＞ 無料 ＜全部＞ 　〜1年 2% 　1~3年1.5% 　3~5年1.0% 　5年〜0.5%	死亡 高度障害 6ヶ月以内の余命宣告 ガン・生活習慣病10種(入院6ヶ月)・病気とケガの入院(金利+0.1%)	・84歳まで融資可能
SBJ銀行	1.475%(融資金額の2.2%) 1.575%(融資金額の1.6%) 1.675%(融資金額の1.6%) 1.775%(融資金額の1.6%)	短期プライムレート	＜全部・一部＞ 2%	死亡 高度障害 6ヶ月以内の余命宣告 ガン(金利+0.1%)	・84歳まで融資可能 ・諸費用ローン不可
楽天銀行	2.15%(一律11万円)	長期プライムレート	＜全部・一部＞ 1%	死亡 高度障害 6ヶ月以内の余命宣告	・79歳まで融資可能 ・諸費用ローン不可
東日本銀行	新築1.73%(一律18.7万円) 中古1.8%(一律18.7万円)	短期プライムレート	＜全部・一部＞ 2%	死亡 高度障害 6ヶ月以内の余命宣告	・79歳まで融資可能 ・諸費用ローンを活用時金利+0.5%
東京スター銀行	1.9%(一律11万円)	長期プライムレート	＜全部・一部＞ 〜5年： 1.1% 5年〜：0.55%	死亡 高度障害 6ヶ月以内の余命宣告	・79歳まで融資可能 ・諸費用ローン不可

 

金利の種類（長期プライムレート・短期プライムレート・独自レート）

金利は原則、変動金利になります。

その変動金利には、何に連動するかが3パターンあります。

これによって、変動のしやすさが変わってきます。

長期プライムレート	主に10年国債に連動し、経済情勢の変化の影響を受けやすいです。 短期プライムレートよりも変動しやすのが特徴です。
短期プライムレート	無担保コール翌日物金利に連動し、経済情勢の変化の影響は受けにくいです。 長期プライムレートよりも変動しにくいのが特徴です。
独自レート	銀行が独自のルールを儲けており、変動のしやすさは銀行によってまちまちです。

繰上げ返済手数料について

繰上げ返済手数料は、繰上げ返済時の元本に対してかかる金利です。

例えば、手数料が2%の場合に100万円を返済しようとすると、2%が手数料として必要になります。

全部繰上返済	元金を全て返済すること= 完済
一部繰上返済	完済はせずに、元金の一部を返済すること

なお、売却時には全部繰上返済がかかります。

その時のローン残高が大きい場合は、最終的な利回りに大きく影響が出てしまうので、注意が必要です。

団体信用生命保険について

自宅用の住宅ローンと同様、投資用にも団体信用生命保険が付きます。

基本的には、死亡・高度障害・6ヶ月以内の余命宣告を受けることで、借入が0円になります。

これは、日本特有の仕組みであり、銀行が借入名義人の死亡等による債務不履行を防ぐために、保険会社とタッグを組んでいるからこそできる仕組みです。

手数料は金利の中に含まれております。

 

その他の特徴について

①融資期間

基本的に35年ローンが最長ですが、年齢と築年数によって融資年数が変わります。

年齢要件	主に79歳以下 or 84歳以下の完済の2パターンに分かれます。 例えば、79歳以下の場合、35年ローンは44歳までですが、84歳以下の場合は49歳まで35年ローンが可能です。 それぞれ、1年を過ぎると、34年→33年と融資期間は短くなっていきますので、月々の返済額が大きくなってしまいます。
築年数要件	ほとんどの銀行が、35年ローンを上限に、「55年ー築年数」が最長の融資期間ですが、銀行によっては「67年ー築年数」まで35年ローンができます。 さらに、リノベーションをすることで、築年数関係なく、35年ローンが可能になる銀行もあるようです。 昔は、税務的な法定耐用年数をもとに「47年ー築年数」だったそうですが、徐々に伸びてきているようです。

②諸費用ローン

不動産購入時には、物件の本体価格に加えて、購入手続きにかかる諸費用（登記費用・ローン事務手数料等）が発生しますが、この諸費用分も借入できる銀行とできない銀行があります。

諸費用ローンを活用するメリットは、自己資金を抑えることができる点です。

一方デメリットは、その分金利がかかることで月の返済が増えることです。

融資可否の判断材料（勤務先・勤続年数・年収・年収倍率・返済比率・可処分所得・物件）

この銀行がいい！と思っても、銀行から融資を拒まれる場合もあります。

その基準になるのが以下の4つの観点です。

勤務先	主に、企業の経営状態を評価する帝国データバンクの評点を基準に判断するそうです。 特には、上場企業やその子会社・公務員・士業の方だと融資は通りやすいようです。
勤続年数	原則3年が必要だそうです。 ただ、中には転職時の雇用契約書の年収や、給与明細や賞与明細を提出すれば、1年未満でも融資が可能になるケースもあるそうです。
年収	原則500万円が要件だそうですが、基準は銀行によって異なります。著者の友人は400万円でもフルローンで融資が通っていますが、勤め先や見込み、年齢との兼ね合いもあるそうです。 なお、本業(給与)の収入のみを基準に判断されるそうで、副業分の収入はプラスにはならないものの、一方で、所得がマイナスだと、その分収入も低いものとして見られるそうです。
年収倍率	年収に対して概ね8倍〜14倍まで融資が可能です。
返済比率	「年間返済額/年間収入=返済比率」です。 30~50%が基準になることが多いようです。 すでに住宅ローンがある方だと、少し厳しくなりそうです。
可処分所得	一般的には「収入ー(社会保険料・所得税・住民税)＝可処分所得」です。 ここに銀行独自の計算式を組み合わせて、融資可否判断を行っているようです。
物件	銀行によって、融資できる物件の基準が異なるようです。 主な要素は立地や築年数だそうですが、細かいところだとマンション名で判断することもあるそうです。

なお、特殊な計算式を用いたり、各項目を複合的に計算したり、保有資産を証拠として見せることで融資が可能になるような銀行もあります。

どの銀行が使えるかどうかは、自分で調べるのは不可能なので、まずは問い合わせをするのが良いでしょう。

まとめ

ご覧いただいたように、どの銀行も一長一短があります。

一方で、自分が利用できる銀行とできない銀行があります。

さらに中には、特別条件のキャンペーンを出すような銀行もあるようです。

何はともあれ、まずは銀行の提携先が多い不動産会社に問い合わせするのが良いでしょう！