物件価格の決定方法について解説！！

物件価格の決定方法

この記事では、物件価格がどのように決まっているかについて解説します。

前提として、不動産価格は種類によって算出方法が異なります。

一つずつ解説していきます。

新築 居住用マンション

原価法

物件を完成させて売却するまでにかかった費用を基に、利益率を上乗せして算出される価格です。

費用には主に、土地の仕入れ価格・建築費・人件費・広告費等が該当します。

中古 居住用マンション

取引事例比較法

同じような条件の物件が、周辺の立地でどの程度で取引されているかを基に算出する価格です。需要と供給によって金額が決まる手法です。

条件とは、主に平米数や間取り、築年数等の様々な要素を指します。

投資用マンション

収益還元法

手取り賃料を基準に、どのくらいに利回りになるかを基に算出する価格です。

手取り賃料とは、「賃料ー(管理費+修繕積立金）」（「賃料から管理費と修繕積立金を引いた賃料）の金額です。

例にするとわかりやすいので年間手取り賃料100万円の場合で考えてみます。

• 利回り5%で設定する場合：100万 ÷ 5% = 2000万
• 利回り4%で設定する場合：100万 ÷ 4% = 2500万

なお、投資用不動産を買う際は、この利回りは銀行が決めているそうです。

確かにフルローンをするのであれば、銀行は該当物件に抵当権を設定して融資をすることが普通なので、銀行が評価をするという点は頷けます。